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以租代征香河模式因何而生

2019-08-20 01:12:44来源:励志吧0次阅读

  从农民手中低价租来大量耕地,历经村、镇、县等各级部门“层层包装”,最后以高价“卖给”开发商用于开发。相比每亩60万~80万元的出售价,签订土地流转合同的农民则是获得每年租金为1150元/亩,每亩年递增 0元。河北省香河县通过“以租代征”和农用地非法流转的方式,再次暴露出地方政府违法用地行为愈演愈烈。

  “以租代征”模式滋生灰色地带

  《中国经营报》:香河县明知违规,仍然通过“以租代征”的方式圈地高达4000亩,地方政府为什么铤而走险?

  黄小虎:香河“以租代征”的违法违规行为,在一定程度上折射了国家现行制度和“GDP至上”下的地方政府发展经济之间的矛盾。

  “以租代征”耕地的违法违规行为,虽不排除个别地方政府官员从中获取个人经济利益的可能,更多源于地方政府政绩冲动和发展地方经济的需要。

  一些地方政府之所以热衷于“经营城市”,“经营土地”,追求土地收益最大化,深层原因在于我国政府职能尚未根本转变,干部体制、财税体制、投资体制、金融体制等,还不能完全适应科学发展、统筹发展的要求。

  陈宝存:在有18亿亩耕地红线之后,耕地转用的闸门就收得死死的。2008年,中国耕地总面积18.26亿亩,与1996年的19.51亿亩相比,12年间,中国的耕地面积净减少了1.25亿亩。要保持18亿亩红线,建设可用耕地只有2600万亩的空间。但是,地方政府的建设步伐很难停止,用地矛盾也便越来越激化。

  突破18亿亩红线限制,先行占用耕地,之后逐年补办新增建设用地指标,也就成为地方政府土地供应上主要采取的方式,“以租代征”等方式应运而生。

  《中国经营报》:一般情况下,通过“以租代征”获得的土地是无法流入公开市场的,诸如香河县在违法获得农用地后如何能进行公开招拍挂?

  黄小虎:“以租代征”是指通过租用农民集体土地进行非农业开发,是目前规避法定的农用地转用和土地征收审批的一种手段,使地方政府能在规划计划外扩大建设用地规模,逃避履行耕地占补平衡的义务。

  香河紧依北京,土地需求极大,提前采取“以租代征”作为“过渡”,之后通过补办手续将农用地转化为国有建设用地。

  陈宝存:按照正常程序,只有土地手续完备,才有招拍挂的顺利实施。但在征地过程中,由于耕地转为建设用地的指标是有限制的,而一个项目的征地如果分期分批,价格很难控制在低价位。所以,就有了土地整体出让、申请指标却是分期进行的现象。

  对于开发企业来说,招拍挂手续之后的正常运行完全是遵照市场的原则,也是遵法守法依法的,与普通购房者一样,不应该承担违法违纪。

  政府要走出与民争利怪圈

  《中国经营报》:从香河县等公开信息来看,土地流转绝大多数不是农民出于自愿。你认为现行的流转机制存在哪些问题?

  黄小虎:种地不赚钱,只能满足最基本的生存需求,外出打工成为很多农民的选择,土地流转或者抛荒成为较为普遍的现象。在这种情况下,只要土地流转来的经济收益大于种地所得,农民其实是欢迎土地流转或者租用的。

  中央政府自2007年就要求清理整顿各地“以租代征”行为,但“以租代征”的行为却愈演愈烈,这说明了现行相关制度的缺陷:允许政府经营土地,不仅导致“土地财政”愈演愈烈,还使得政府运用行政强制手段“与民争利”更加突出。

  用形象的说法,政府应当是“裁判员”,而不是“运动员”。但从中国一个时期内的情况看,许多地方政府却热衷于当“运动员”,成了市场主体。由于同时具有“裁判员”的身份,势必损害其他“运动员”的利益。受损害最大的,是广大农民。

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